ঢাকার শান্তিনগরে একটি সুপরিসর কনডোমিনিয়াম অ্যাপার্টমেন্টে থাকেন ব্যবসায়ী আফজাল হোসেন। তার বহুতল ভবনে দৈনন্দিন জীবনের সব ধরনের সুযোগ-সুবিধা বিদ্যমান। এই ধরনের আবাসন ব্যবস্থার প্রতি তার মুগ্ধতা এতটাই বেশি যে তিনি ইচ্ছা প্রকাশ করেছেন, ছেলে-মেয়েদের ভবিষ্যতের জন্য তিনি এমন আরেকটি কনডোমিনিয়ামে ফ্ল্যাট কিনবেন।

এক বা একাধিক ফ্ল্যাট মালিক হওয়ার স্বপ্ন আফজালের একার নয়; ঢাকার বেশিরভাগ উচ্চ মধ্যবিত্ত পরিবারের প্রধান স্বপ্ন রাজধানীতে নিজের একটি ফ্ল্যাট। মধ্যবিত্তের এ স্বপ্ন পূরণে নব্বইয়ের দশক থেকে এখন পর্যন্ত রাজধানীতে গড়ে উঠেছে শত শত আবাসন কোম্পানি, যাদের মূল লক্ষ্য বেশি বেশি সুউচ্চ ভবন তুলে ফ্ল্যাট তৈরি করে সামর্থ্যবান মধ্যবিত্তদের ফ্ল্যাট মালিক হওয়ার স্বপ্ন পূরণ করা ও নিজেদের সর্বোচ্চ মুনাফা অর্জন করা।

আবাসন ব্যবসায়ীদের সঙ্গে যোগ দিয়েছেন জমির মালিকেরা; নিজেদের ভবন তোলার সামর্থ্য না থাকলেও ভবনের অর্ধেক মালিকানা পাওয়ার স্বপ্ন তাদের।

জাতীয় তথ্য বাতায়নের হিসাব অনুযায়ী, ঢাকা মহানগরের আয়তন ৩৬০ বর্গকিলোমিটার। ২০১৬ সালে প্রশাসনিক পুনর্বিন্যাস সংক্রান্ত জাতীয় বাস্তবায়ন কমিটির (নিকার) সিদ্ধান্ত অনুযায়ী, দুই সিটি করপোরেশন মিলিয়ে ঢাকার আয়তন ২৭০ বর্গকিলোমিটার। বাংলাদেশের মোট আয়তনের তুলনায় ঢাকার আয়তন ১ শতাংশের নিচে। অথচ এই আয়তনে মোট মানুষের বাস প্রায় ২ কোটি। এতে করে ঢাকায় প্রতি বর্গকিলোমিটারে বসবাসরত মানুষের সংখ্যা ৫০ হাজারের বেশি।

এই বিশাল সংখ্যক মানুষের আবাসনের চাহিদা পূরণ করতে গত তিন দশক ধরে ঢাকায় গড়ে উঠছে একের পর এক সুউচ্চ অট্টালিকা। রাজউকের হিসাব অনুযায়ী, ঢাকা শহরে ভবন সংখ্যা দুই লাখের মতো। কিন্তু পরিকল্পনাবিদরা বলছেন, দুই সিটি করপোরেশনে মোট ভবন ছয় লাখের বেশি ও প্রতি বছরই বাড়ছে এ সংখ্যা।

যদিও পরিকল্পনা থেকে অনেক দূরে ঢাকা, তবু একেবারে বসবাস অযোগ্য অবস্থা থেকে ঢাকাকে বাঁচাতে গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের অধীনে রাজউকের পক্ষ থেকে নেওয়া হয় বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ)। তিন বছর পেরিয়ে গেলেও আলোর মুখ দেখেনি নতুন এ পরিকল্পনা— চলছে বাকবিতণ্ডা ও নানা ধরনের সংশোধনী খসড়া প্রস্তাব।

ড্যাপের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ অংশ রাস্তার আকার ও জমির আয়তনের ওপর ভিত্তি করে ভবনের উচ্চতা নির্ধারণ, সে অনুযায়ী যে-সব এলাকায় রাস্তা ছোট সেখানে ভবনের আকারও ছোট হবে।

তবে ড্যাপের এই ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) মানেনি আবাসন প্রতিষ্ঠানের মালিকেরা। সর্বশেষ ড্যাপ সংশোধন করে এরিয়া রেশিও বাড়ানোর দাবিতে মে মাসে রাজউক ঘেরাও করেছেন তারা। অনেকটাই তাদের চাপেই ড্যাপ সংশোধনের সিদ্ধান্ত নিয়েছে রাজউক— এমনটাই দাবি পরিবেশ রক্ষা আন্দোলনকারী ও পরিকল্পনাবিদদের।

ঢাকায় জমির দাম বনাম আবাসনের চাপ

পাঁচ দশক আগে ঢাকার অভিজাত এলাকা গুলশানে কাঠাপ্রতি জমির দাম ছিল পাঁচ হাজার থেকে আট হাজার টাকা, যা এখন বেড়ে হয়েছে স্থানভেদে পাঁচ কোটি থেকে আট কোটি টাকা।

গুলশানের বাসিন্দা সাব্বির হোসেন বলেন, ‘আমার বাবা ১০ হাজার টাকা কাঠায় গুলশানে সাড়ে চার কাঠা জমি কিনেছিলেন আশির দশকের শুরুর দিকে। এই জমির ওপরেই আমরা বাড়ি করেছি। বর্তমান বাজার দর অনুযায়ী, এখানকার জমির দাম এখন আট কোটি টাকার ওপরে।’

কয়েক দশক আগেও বারিধারার জমিতে আগ্রহ ছিল না ক্রেতাদের। বিক্রি হয়েছিল সস্তা দরে। কিন্তু বর্তমানে রাজধানীর গুরুত্বপূর্ণ এলাকা হওয়ায় গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের রেট শিডিউল অনুযায়ী, সবচেয়ে বেশি দাম বারিধারা আবাসিক এলাকার জমি। সরকারি দাম অনুযায়ী, বারিধারা এলাকার প্রতি কাঠা জমি সাত কোটি ৫০ লাখ টাকার ওপরে হলেও বাস্তবে তা অনেক বেশি। আবাসন ব্যবসায়ীদের মতে, বারিধারার গুরুত্বপূর্ণ এলাকায় প্রতি কাঠা জমি ১০-১৫ কোটি টাকা। স্বাধীনতা পরবর্তী সময়ের তুলনায় বর্তমান দামের তুলনা করলে জমির দাম বেড়েছে ক্ষেত্র বিশেষে কয়েক লাখ শতাংশ।

আবাসন ব্যবসায়ীদের দেওয়া তথ্য ও সাম্প্রতিক সময়ের কেনাবেচার হিসাব অনুযায়ী, বাণিজ্যিক ভবনের জন্য চাহিদাসম্পন্ন এলাকা মতিঝিলে কাঠাপ্রতি জমির দাম ৩-৬ কোটি টাকা। বনানীতে জায়গাভেদে জমির দাম ৪-৭ কোটি ও শান্তিনগর এলাকায় জমির দাম ৩-৫ কোটি টাকা।

ঢাকার চাহিদাসম্পন্ন এসব এলাকায় ফাঁকা জায়গা বলতে তেমন কিছুই নেই। ব্যক্তি মালিকানাধীন যা সবকিছুই আবাসন কোম্পানির অ্যাপার্টমেন্টের দখলে। এসব এলাকা ছেড়ে এবার আবাসন ব্যবসায়ীদের চোখ ঢাকায় অপেক্ষাকৃত জমির দাম কম এমন এলাকায়।

রাজধানীর উত্তর বাড্ডার একটি রাস্তা— স্বাধীনতা সরণি। ১০ বছর আগেও এই এলাকায় আবাসন কোম্পানির আনাগোনা ছিল না বললেই চলে। এলাকার বাসিন্দাদের সঙ্গে কথা বলে জানা যায়, দুই দশক আগে তারা এখানকার জমি কেনা-বেচা করেছেন ২-৩ লাখ টাকা কাঠাপ্রতি। এক দশক আগে এ জমির দাম বেড়ে হয়েছে ১০-১৫ লাখ টাকা। আবাসন কোম্পানি আসার শুরুতে জমির দাম দাঁড়িয়েছে ৩০-৩৫ লাখে। বর্তমানে ৫০-৬০ লাখে বাড্ডার এ এলাকায় বিক্রি হচ্ছে জমি।

এলাকার দীর্ঘদিনের বাসিন্দা সুলতান মিয়া বলেন, ‘আগে এখানে পুকুর আর জঙ্গল ছিল। আরেকটু ভেতরে গেলে ধানক্ষেত ছিল। রাস্তার কাছাকাছি জমিতে অনেকে টিন-শেড ঘর তুলে থাকতো।’

সরেজমিনে এলাকা ঘুরে দেখা যায়, এখনো দুই-তিন জায়গায় টিনশেডের একতলা ঘর আছে। তবে আশপাশে গড়ে উঠেছে ৮-১০ তলার সুউচ্চ ভবন ও প্রায় প্রতিটিই আবাসন কোম্পানির গড়ে তোলা।

স্বাধীনতা সরণি এলাকার বেশ কয়েকজন জমির মালিক জানান, এখানে জমির দাম তুলনামূলক সস্তা হওয়ায় ও ফ্ল্যাটের দাম কম ধরতে পারায় আবাসন ব্যবসায়ীদের আগ্রহের জায়গায় পরিণত হয়েছে বাড্ডা। আর তুলনামূলক সস্তায় ফ্ল্যাট পাওয়ায় গ্রাহকদের চাপ বাড়ছে এ এলাকায়।

এলাকার আরেক বাসিন্দা মোনতাসির আউয়াল বলেন, ‘জমির মালিকদের দুই তলার ওপর ঘর তোলার সামর্থ্য নেই। বেশিরভাগ জমির মালিকই কোনো কাজ করেন না, ভাড়া তুলে জীবনধারণ করেন। আবাসন কোম্পানি এসে যখন তাদের ১০তলা আর অর্ধেক ভবনের মালিকানার স্বপ্ন দেখায়, সহজেই সবাই রাজি হয়ে যায়। এখানের যা ভবন উঠেছে বেশিরভাগই ৫-৮ বছর আগের। এখন নতুন করে উঠছে আরও ৮-১০টি ভবন।’

বেরাইদ, বাড্ডা, ভাটারা, সাতারকুল এলাকা ঘুরে দেখা যায়, ঘনবসতিপূর্ণ এই এলাকায় নেই প্রশস্ত রাস্তা, নেই কোনো খেলার মাঠ কিংবা পার্ক। গাদাগাদি করে একের পর এক ভবন উঠছে এসব এলাকায়। ফ্ল্যাট মালিক হওয়ার স্বপ্নে মধ্যবিত্তরা ভিড়ছেন এখানে— বাড়ছে যানজট ও দমবন্ধকর পরিস্থিতি সৃষ্টিকারী ঝঞ্ঝাট।

রাজউক ঢাকা বাঁচাবে নাকি আবাসন?

আবাসন ব্যবসায়ীদের দাবির পরিপ্রেক্ষিতে রোববার (১০ আগস্ট) ড্যাপ সংশোধনের চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেবে গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়। এর আগে ৩ আগস্ট এ নিয়ে বৈঠক হলেও জানানো হয়নি কোনো সিদ্ধান্ত। বিভিন্ন সূত্রের তথ্যানুসারে, ড্যাপে বড় রকমের পরিবর্তন আসছে ও সেটি যাবে আবাসন ব্যবসায়ীদের পক্ষে।

রাজউকের বেশ কয়েকটি সূত্র নিশ্চিত করেছে, সংশোধিত ড্যাপে ফ্লোর এরিয়া রেশিও বাড়ানো হবে। ড্যাপ সংশোধন ও ঢাকার ইমারত বিধিমালায় আসবে বড় পরিবর্তন। মূলত জমির মালিক ও আবাসন ব্যবসায়ী উভয় পক্ষই চায় সুউচ্চ ভবনের নির্মাণের অনুমতি। আবাসন ব্যবসায়ীদের যুক্তি, মানুষের চাহিদা আছে ফ্ল্যাটের, সরকার কেন বাধা দেবে?

তবে রাজউক কী ভাবছে তা জানতে যোগাযোগ করলে সরাসরি এ ব্যাপারে কথা বলতে আগ্রহ দেখাননি কেউই। মুঠোফোনে রাজউকের চেয়ারম্যান রিয়াজুল ইসলামের সঙ্গে যোগাযোগের চেষ্টা করা হয়েছে, এসএমএস পাঠানো হয়েছে— তবে সাড়া মেলেনি।

পরবর্তীতে রাজউকের প্রধান প্রকৌশলী নুরুল ইসলামের সঙ্গে যোগাযোগ করা হলে তিনি জানান, ড্যাপ নিয়ে তিনি কথা বলতে আগ্রহী নন। ব্যাপারটি প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ বিস্তারিত জানেন।

প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ আশরাফুল ইসলামের সঙ্গে ফোনে যোগাযোগ করলে তিনি এসএমএসের মাধ্যমে জানান, তার ঠান্ডা জ্বর, কথা বলতে পারবেন না। দুই দিন পর তাকে আবার কল দিলে তিনি ফোন ধরেননি।

তবে নাম প্রকাশ না করার শর্তে রাজউকের এক কর্মকর্তা বলেছেন, ‘ড্যাপ নিয়ে রাজউকের ওপর আবাসন ব্যবসায়ীদের চাপ বাড়ছে। সংশোধিত ড্যাপে ফ্লোর রেশিও দ্বিগুণ বা এর বেশিও করা হতে পারে। এছাড়া ড্যাপের অন্যান্য বিষয়েও আবাসন কোম্পানিকে ছাড় দেওয়া হবে।’

ওই কর্মকর্তা আরও জানান, রামপুরা-বাড্ডার মতো এলাকা যেখানে ফ্ল্যাটের চাহিদা অনেক, সেসব এলাকায় ইউনিটভিত্তিক ফ্লোর রেশিও বাড়ানো হবে। এর বাইরে ঢাকার আশপাশের এলাকা সাভার, আমিনবাজার, হেমায়েতপুর, টঙ্গী- সেখানেও আবাসন ব্যবসায়ীদের সুবিধা দিতে বাড়ানো হবে ফ্লোর রেশও।

আবাসন ব্যবসায়ী বনাম পরিকল্পনাবিদ

ড্যাপ নিয়ে মুখোমুখি অবস্থানে আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) ও পরিকল্পনাবিদদের সংগঠন বাংলাদেশ ইন্সটিটিউট অব প্ল্যানার্স (বিআইপি)।

রিহ্যাবের দাবি ঢাকার বিভিন্ন এলাকায় বিভিন্ন উচ্চতার ভবন তোলার নীতিমালা বৈষম্যমূলক। তারা এই বৈষম্য দূর করতেই ড্যাপ সংশোধন চাচ্ছেন।

এ প্রসঙ্গে রিহ্যাবের সহ-সভাপতি-১ ও হাভেলি প্রোপার্টি ডেভেলপমেন্টের ব্যবস্থাপনা পরিচালক এম এ আউয়াল বলেন, ‘ড্যাপ হতে হবে সার্বজনীন। ফ্লোর রেশিও হবে সবার জন্য সমান। একেক জায়গায় একের ফ্লোর রেশিও থাকাটা বৈষম্যমূলক; আমরা এর বিপক্ষে। বসুন্ধরায় এলাকায় বেশি ফ্লোর রেশিও দিয়ে মিরপুর-পল্লবীতে কম দেওয়া মানে মিরপুরের বাসিন্দাদের সঙ্গে বৈষম্য করা।’

ছোট রাস্তার পাশে বড় ভবনের দাবি করা কতটা যুক্তিসংগত এমন প্রশ্নের জবাবে আউয়াল বলেন, ‘ঢাকার প্রতিটি এলাকার ছোট রাস্তা একটি বড় রাস্তার সঙ্গে সংযুক্ত। গুলশান-বারিধারার মতো সরকারের পরিকল্পিত এলাকার সঙ্গে বেসরকারি পরিকল্পনায় গড়ে ওঠা প্রকল্পের তুলনা করাটাই ভুল।’

ঢাকার বাসযোগ্যতা হারানোর যে শঙ্কা পরিকল্পনাবিদরা করছেন তা এক ধরনের প্রোপাগান্ডা উল্লেখ করে আউয়াল জানান, ঢাকার প্রতিটি এলাকায়ই পরিবেশ নষ্ট হচ্ছে নানা কারণে। এটিকে কারণ হিসাবে দাঁড় করিয়ে পুরো ঢাকার আবাসন ব্যবস্থা হুমকির মুখে ফেলা অযৌক্তিক বলে মনে করেন তিনি।

বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্সের (বিআইপি) প্রেসিডেন্ট আদিল মোহাম্মদ খান আবাসন ব্যবসায়ীদের এ দাবি প্রত্যাখ্যান করে বলেন, ‘বৈষম্যের যে আলাপ আবাসন ব্যবসায়ীরা দিচ্ছেন সেটি তাদের ব্যবসার স্বার্থে। একটি এলাকায় নগরায়ণ করতে চাইলে শুধু রাস্তা নয়; সেখানে স্কুল থাকতে হবে, পার্ক-খেলার মাঠ রাখতে হবে। রাস্তা সরু হলে ভবনের পরিমাণ, আয়তন, উচ্চতা কম হবে, রাস্তা বড় হলে বেশি হবে—  এটা নগরায়ণ পরিকল্পনার বেসিক গ্রামার। এটি অস্বীকার করে যা বলা হচ্ছে পুরোটাই ঢাকার বাসযোগ্যতা নষ্ট করে আবাসন ব্যবসাকে টিকিয়ে রাখার স্বার্থ।’

সংশোধিত ড্যাপ পরিকল্পিত ঢাকার পরিপন্থি হলে শহর বাঁচাতে আদালত পর্যন্ত যাবেন পরিকল্পনাবিদরা— এমনটাই জানান আদিল। জোর দেন ঢাকাকে বাঁচাতে দ্রুত বিকেন্দ্রীকরণের ওপর। বলেন, ঢাকা কেন্দ্রিক মানুষের চাপ কমাতে না পারলে পরিকল্পিত ঢাকার স্বপ্ন আজীবন অধরাই থেকে যাবে; দিনকে দিন ঢাকা হয়ে উঠবে আরও বেশি বসবাস অযোগ্য।